Thị trường bất động sản (BĐS) TP Cần Thơ gần đây có dấu hiệu trầm lắng, thanh khoản không còn tốt như những tháng đầu năm 2022. Để tìm hiểu và có những nhận định sâu sát hơn về lĩnh vực này, phóng viên Báo Cần Thơ đã phỏng vấn ông Dương Quốc Thủy, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Cần Thơ, ông cho biết:
– Thị trường BĐS Cần Thơ những tháng cuối năm 2022 vẫn có nhiều cơ hội để phát triển, tuy nhiên cũng đối diện với không ít thách thức.
Thứ nhất, về các yếu tố thuận lợi, có thể thấy, TP Cần Thơ cũng như các tỉnh miền Tây đang làm tốt về quy hoạch hạ tầng và đẩy mạnh các tuyến đường giao thông, điển hình như tuyến cao tốc Mỹ Thuận – Cần Thơ, tuyến cao tốc Châu Đốc – Cần Thơ – Sóc Trăng được Chính phủ cũng như chính quyền các cấp hết sức quan tâm và chỉ đạo khẩn trương thực hiện.
Bên cạnh đó là hàng loạt các tuyến đường giao thông nội tỉnh cũng như đường thủy nội địa được trùng tu, nâng cấp, xây mới… cho thấy, thành phố đã sẵn sàng đón các luồng đầu tư, trong đó có đầu tư BĐS.
Về các dự án mới được phê duyệt, gần đây, thành phố đã phê duyệt chủ trương đầu tư 2 dự án chung cư và 1 dự án nhà ở xã hội trên địa bàn quận Cái Răng đủ điều kiện bán hàng. Cả 3 dự án cung cấp khoảng 1.700 căn hộ, góp phần giải tỏa sự khan hiếm nguồn cung mới trong gần hai năm qua tại Cần Thơ. Điều này cho thấy, thành phố rất quan tâm đến kế hoạch phát triển nhà ở đã ban hành, đồng thời khẩn trương thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan nhằm hỗ trợ doanh nghiệp và bình ổn thị trường BĐS. Đây là tín hiệu tốt để chứng minh rằng, thị trường BĐS Cần Thơ vẫn giữ được sự cân bằng, trong đó, các sản phẩm đáp ứng nhu cầu mua ở thực của người dân sẽ thu hút nhà đầu tư và thúc đẩy thanh khoản.
Thứ hai, cục diện của thị trường có phần trầm lắng hơn thời điểm trước dịch, xuất phát từ những khó khăn của nền kinh tế, nhà đầu tư có động thái “chờ đợi” sự hồi phục của thị trường thay vì giải ngân vào các kênh tiềm ẩn rủi ro. Tuy nhiên, đây lại là tín hiệu tốt cho những nhà đầu tư dài hơi, thị trường sẽ sàng lọc đi những nhà đầu tư chuyên lướt sóng, gãy đòn bẩy tài chính, thay vào đó, các nhà đầu tư có vốn mạnh, kế hoạch đầu tư lâu dài và lựa chọn những thị trường giàu tiềm năng, thì vẫn có cơ hội đầu tư tốt. Theo phân tích của chúng tôi thì BĐS vẫn là kênh dẫn đầu về tỷ suất lợi nhuận, bình quân 12%/năm, nếu tính từ đầu năm 2022 đến nay thì BĐS đã vượt lên chứng khoán về tính bền vững, an toàn.
Về thách thức, có thể thấy thách thức lớn nhất của thị trường lúc này vẫn là nguồn vốn và những tác động từ chính sách pháp lý mới ban hành. Điều này khiến cả phía chủ đầu tư BĐS và nhà đầu tư cá nhân cũng như người mua nhà, đều phải cân nhắc và tính toán kỹ lưỡng trong quá trình triển khai dự án và bán hàng. Trước thực tế này, các chủ đầu tư đã ban hành chính sách thanh toán linh hoạt, hỗ trợ người mua giãn tiến độ thanh toán; một số chủ đầu tư hỗ trợ người mua trả góp không lãi suất trong 2-5 năm…
Ngoài ra, xét về sự tác động tích cực từ chính sách kinh tế vĩ mô, có thể thấy, ngay từ đầu năm 2022, gói hỗ trợ 350.000 tỉ đồng cho Chương trình phục hồi phát triển kinh tế 2022-2023 đã hỗ trợ tích cực cho phân khúc nhà ở xã hội. Do đó nhiều chủ đầu tư lớn đã tận dụng cơ hội này để đầu tư các dự án nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu rất lớn của người dân. Tại TP Cần Thơ, điển hình như dự án dự án Nhà ở xã hội Hồng Loan 5C rất được nhà đầu tư quan tâm.
* Chính sách thuế chuyển nhượng BĐS đang siết chặt, điều này ảnh hưởng ra sao đối với thị trường BĐS Cần Thơ, thưa ông?
– Về thuế BĐS, tính chung cả nước, theo Tổng cục Thuế, nếu năm 2021, số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS tăng 30% so với năm 2020, thì sang năm 2022, kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS những tháng đầu năm tăng 73% (đạt 16.600 tỉ đồng) so cùng kỳ năm 2021. Do đó có thể thấy, chính sách tăng thu thuế chuyển nhượng BĐS sẽ hạn chế các giao dịch mang tính đầu cơ, góp phần minh bạch hóa thị trường, đồng thời chống thất thu, ngăn chặn hành vi trốn thuế và giúp tăng thu ngân sách nhà nước. Nếu tất cả các tỉnh, thành đều nghiêm túc chấp hành quy định này thì chắc chắn thị trường BĐS cả nước sẽ phát triển ổn định, cân bằng và lành mạnh.
Điều này cũng sẽ đúng với thị trường Cần Thơ. Theo thông tin từ Cục Thuế TP Cần Thơ, vừa qua, phối hợp với 34 văn phòng công chứng trên địa bàn thành phố, đã có trên 4.000 hồ sơ chuyển nhượng BĐS có dấu hiệu trốn thuế và cơ quan thuế đã ban hành trên 218 thông báo nộp tiền thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ với tổng số thuế phải nộp là hơn 14 tỉ đồng.
Tôi cho rằng, đây là biện pháp góp phần ổn định và minh bạch thị trường BĐS TP Cần Thơ trong giai đoạn hiện nay và những năm về sau. Thị trường sẽ nhường chỗ cho các giao dịch phục vụ nhu cầu mua ở thực, loại bỏ tính đầu cơ, thổi giá và sân chơi thuộc về các nhà đầu tư có kinh nghiệm, tiềm lực tài chính mạnh.
* Hiện nay, nhiều ngân hàng hết hạn mức tín dụng, đồng thời siết chặt cho vay mua BĐS, ông nhận định thế nào về vấn đề này?
– Mới đây, đồng loạt các ngân hàng đã công bố nới hạn mức (room) tín dụng, cụ thể 15 ngân hàng đã được nhận “room”, Vietcombank 2,7% (tương đương 32.000 tỉ đồng được bơm vào nền kinh tế từ nay đến cuối năm), Agribank 3,5% (tương đương 50.000 tỉ đồng), MBB 3,2% (12.000 tỉ đồng), Sacombank 4% (tương đương 15.000 tỉ đồng)…
Một số lãnh đạo ngân hàng cho biết, với số hạn mức tín dụng được cấp thêm, các ngân hàng sẽ tập trung cho vay doanh nghiệp vừa và nhỏ, các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, tăng cho vay tiêu dùng như mua nhà để ở, mua xe và tập trung tăng trưởng thẻ tín dụng nhằm kích thích nhu cầu chi tiêu của người dân, tạo sức tiêu thụ cho các sản phẩm của doanh nghiệp. Theo đó các giao dịch BĐS phục vụ nhu cầu mua ở thực của người dân cũng sẽ được hỗ trợ, kỳ vọng sẽ thúc đẩy tính thanh khoản cho thị trường ở những tháng cuối năm 2022.
* Bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường, đây được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực đất đai, là tiền đề sửa đổi Luật Đất đai 2013, ông có nhận định gì?
– Hiện nay đang tồn tại cơ chế 2 giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để doanh nghiệp, người dân xác định cơ sở tính tiền đóng thuế sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, tính giá đất đền bù giải tỏa dự án…
Giá đất thứ hai được gọi là giá thị trường do các thành phần của nền kinh tế xác lập, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá Nhà nước. Khoảng chênh lệch giữa 2 giá đất càng lớn, càng gây nhiều bất cập và được cho là chưa có sự hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp…
Việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số, mặc dù hệ số này được điều chỉnh theo thị trường nhưng mức quy định rất thấp chỉ 1-2 lần. Nhưng giá thị trường cao gấp hàng chục lần. Bên cạnh đó, một hệ lụy nữa là nếu bảng giá đất của UBND cấp tỉnh thấp hơn thị trường thì chắc chắn người thực hiện giao dịch sẽ ghi trên hợp đồng theo giá Nhà nước thấp hơn giá thị trường để trốn thuế, gây thất thu cho ngân sách.
Nếu xóa bỏ khung giá đất sẽ loại bỏ được các bất cập này. Thị trường BĐS sẽ được minh bạch hơn, quyền lợi của người dân sẽ được đảm bảo, tiến độ các dự án BĐS sẽ được tháo gỡ, giảm bớt tình trạng khiếu kiện kéo dài…
Việc quy định khung giá đất trên cơ sở đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước – người dân – doanh nghiệp, thì chắc chắn thị trường BĐS không chỉ đảm bảo tính minh bạch, mà còn góp phần rất lớn trong công tác thu ngân sách nhà nước và hỗ trợ các doanh nghiệp BĐS phát triển dự án đúng tiến độ, bình ổn và cân bằng cung – cầu cho thị trường.
* Nếu lấy giá thị trường thì các dự án đầu tư BĐS mới sẽ đội giá thành đầu tư lên rất cao, khi đó kịch bản thị trường BĐS sẽ ra sao, thưa ông?
– Như quan điểm đã trình bày, việc quy định khung giá đất cần dựa trên nguyên tắc đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước – người dân – doanh nghiệp.
Khi bỏ khung giá đất, thì giá cả sẽ được tính theo nguyên tắc thị trường, công khai, minh bạch, giá đền bù thỏa đáng, người dân hài lòng sẽ giúp việc triển khai dự án được đẩy nhanh hơn. Có thể chi phí đầu vào của dự án sẽ tăng lên, nhưng các chủ đầu tư sẽ chủ động được việc tính toán, đưa ra phương án từ đầu và tiết kiệm được rất nhiều các chi phí khác: tiến độ thực hiện dự án, thủ tục pháp lý thực hiện dự án được rút ngắn, thì hiệu quả kinh tế mang lại sẽ cao hơn. Bên cạnh đó, chính quyền địa phương sẽ thu được một khoản ngân sách rất đáng kể, từ quy định này.
Thị trường BĐS từ đó sẽ đảm bảo tính minh bạch, chống thất thu thuế và hỗ trợ các doanh nghiệp BĐS phát triển dự án đúng tiến độ, góp phần bình ổn và cân bằng cung – cầu cho thị trường.
* Xin cảm ơn ông!
Theo baocantho.com.vn