Sức bật mới của thị trường bất động sản Tây Nam Bộ

Cũng như tình hình chung của cả nước, thị trường bất động sản Tây Nam Bộ đang chịu nhiều ảnh hưởng bởi những chính sách kiểm soát tín dụng và trái phiếu. Cụ thể, báo cáo quý III/2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã cho thấy rõ dấu hiệu “chững lại” của thị trường địa ốc ở khu vực này khi nguồn cung, sức cầu, tỷ lệ tiêu thụ đều giảm sâu.
Tuy nhiên, trong bối cảnh việc huy động vốn vẫn gặp nhiều khó khăn, sự đổ bộ của nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) sẽ giúp thị trường bất động sản Tây Nam Bộ gia tăng sức hút trong thời gian tới. Bên cạnh đó, với động lực từ các chính sách điều tiết bình ổn của Chính phủ, thị trường bất động sản ở khu vực này sẽ nhanh chóng sôi động trở lại.
Để hiểu rõ hơn về tình hình chung, cũng như triển vọng mới của thị trường bất động sản Tây Nam Bộ trong thời gian tới, phóng viên đã có một cuộc phỏng vấn với ông Dương Quốc Thủy – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Cần Thơ. Trong cuộc phỏng vấn này, ông Thủy đã đưa những nhận định, dự báo mới nhất về những xu hướng, triển vọng của thị trường này trong thời gian tới.

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản Tây Nam Bộ đã có những diễn biến nào nổi bật nào, thưa ông?
Kể từ đầu năm 2022 đến nay, tình hình kinh tế nói chung trong đó lĩnh vực bất động sản nói riêng đối mặt không ít khó khăn. Cụ thể, “di chứng” của dịch bệnh Covid-19 đã làm suy yếu “hệ miễn dịch” của một số doanh nghiệp. Bên cạnh đó, còn có một số yếu tố như chính sách pháp lý, thắt chặt tín dụng bất động, ngân hàng tăng lãi suất, lạm phát, bất ổn chính trị trên thế giới,… đã tác động đến thị trường bất động sản, khiến cho nguồn cung mới trên cả nước hạn chế, nhà đầu tư thận trọng xuống tiền, tỷ lệ hấp thu của thị trường cũng có chiều hướng giảm.
Cũng giống như tình hình chung của cả nước, thị trường bất động sản Tây Nam Bộ  trầm lắng hơn thời điểm trước dịch. Nguồn cung mới vẫn hạn chế, chủ yếu đến từ các giai đoạn mới của các dự án hiện hữu. Do đặc thù thị hiếu của thị trường miền Tây, đất nền vẫn là loại hình phổ biến nhất với hơn 60% nguồn cung sơ cấp, phát triển dọc các tuyến đường kết nối liên khu vực hoặc liên tỉnh. 
Mặc dù phải đối mặt với nhiều khó khăn nhưng thị trường bất động sản Tây Nam Bộ cũng có nhiều cơ hội mở ra. Cụ thể, đó là triển vọng về cơ sở hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh, những vướng mắc về pháp lý được tháo gỡ kịp thời, tiến độ triển khai các dự án đầu tư đang được đẩy nhanh hơn; hỗ trợ mở rộng nguồn cung dự án mới cho thị trường.

Ông có nhận xét gì về sự giảm tốc của thị trường bất động sản Tây Nam Bộ trong năm 2022? Và sự sụt giảm này biểu hiện rõ nét nhất ở phân khúc nào?
Trong năm 2022, không riêng gì Tây Nam bộ, mà hầu hết các khu vực khác cũng đều chứng kiến sự chững lại của thị trường. Nhưng theo tôi, đây là giai đoạn thị trường ở trạng thái điều chỉnh. Trong thời gian ngắn hạn, thị trường sẽ kém sôi động vì thiếu nguồn cung, cùng với sự thay đổi lớn về chính sách pháp lý, tài chính. Còn trong thời gian dài hạn, thị trường sẽ tăng trưởng và phát triển bền vững nhờ những chính sách điều chỉnh, bình ổn thị trường của Chính phủ, nhằm hạn chế tiêu cực từ hoạt động đầu cơ. Cơ hội đầu tư và phát triển trên thị trường địa ốc trong thời gian tới rất lớn.
Một số phân khúc có biểu hiện chậm lại, nổi bật như biệt thự, nhà phố, shophouse bởi đây là những phân khúc đặc thù có giá trị cao. Riêng phân khúc đất nền dù trước đó là lựa chọn lý tưởng những tâm lý người mua hiện nay không muốn bỏ vốn vào kênh nào quá nhiều tiền, thậm chí là “ở ẩn”. 
Sự phân hoá rõ nét khi thị trường điều chỉnh xuất hiện trong động thái của các nhóm đầu tư. Với nhóm nhà đầu tư lướt sóng, tiềm lực tài chính mỏng, tâm lý sẽ trở nên dao động bởi áp lực về tài chính khi sử dụng vốn vay ngân hang trong bối cảnh thị trường đang bị mất thanh khoản. Nhưng với nhà đầu tư giá trị, xuống tiền và đánh giá tỷ suất lợi nhuận trong trung và dài hạn, sự tác động của thị trường đến nhóm này lại thấp. Chưa kể, đây còn là cơ hội cho nhà đầu tư trung và dài hạn, tìm kiếm lô đất đẹp.

Theo ông, những khó khăn mà thị trường bất động sản Tây Nam Bộ đang đối mặt có khả năng được tháo gỡ trong năm 2023 không?
Vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản Tây Nam Bộ là vấn đề pháp lý, các thủ tục hành chính phức tạp, thiếu đồng bộ, liên thông đã làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đối với dự án BĐS, nhà ở thương mại (mất khoảng 3-5 năm)… Mặt khác, việc kiểm soát tín dụng, thị trường trái phiếu, cổ phiếu khiến khả năng tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp hạn chế khi triển khai dự án, điều này dẫn đến tiến độ ra hàng, nguồn cũng sẽ giảm.
Tuy nhiên, như quan điểm mà tôi đã chia sẻ ở phần trên, đây chỉ là thời điểm thị trường điều chỉnh và sẽ dần ổn định hơn trong các tháng đầu năm 2023  khi chính sách liên quan lãi suất tín dụng, tỉ giá được ban hành ổn định. 
Thực tế, thị trường hiện cũng đang được hỗ trợ bởi chính sách 2% cho doanh nghiệp (gói 25.000 tỷ) và người mua nhà (gói 15.000 tỷ). Tuy nhiên, thị trường hiện vẫn chưa hấp thụ tốt vì doanh nghiệp được hỗ trợ phải đảm bảo các điều kiện như không có nợ xấu, có tài sản đảm bảo, dòng tiền ổn định,… 
Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đang nỗ lực để ổn định nền kinh tế vĩ mô, và kết quả như chúng ta thấy, lạm phát cơ bản được kiểm soát, tỷ giá và lãi suất tăng nhưng vẫn trong tầm kiểm soát. Sang năm, khi ổn định chính sách lãi suất thì các doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận, giúp thị trường ổn định hơn.
Tháng 9 vừa qua, thông tin khả quan về nới room tín dụng cũng là một yếu tố tạo lực đẩy cho thị trường. Dù chưa thể giúp thị trường bứt tốc nhưng cũng giúp thanh khoản tốt hơn, tâm lý của các chủ thể tham gia thị trường cũng không căng thẳng như các đây một tháng trước.

Dự báo thời điểm thông qua Luật Đất đai là vào đầu năm 2023, có thể thị trường tiếp tục sôi động trở lại. Hiện nay, nhiều người dù có sẵn tài chính cũng không dám mua đất vì luật mới đang dự thảo. Do đó, sức cầu hiện tại như lò xo bị nén, đến khi sửa luật xong nhà đầu tư sẽ tính toán các phương án đầu tư hiệu quả để xuống tiền. Khi đó, thị trường sẽ sôi động trở lại.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định TP Cần Thơ là điểm sáng của thị trường Tây Nam Bộ trong quý III vừa qua. Theo ông, nhờ đâu mà thị trường bất động sản Cần Thơ vẫn có sự tăng trưởng trong bối cảnh khó khăn như hiện nay?
Trong 5 năm gần đây, thị trường bất động sản Cần Thơ đã có sự chuyển mình vượt bậc trong mắt nhà đầu tư khu vực cũng như cả nước. Nền tảng cho sự chuyển mình tích cực chính là sự quan tâm của Chính phủ trong việc ban hành rất nhiều chính sách hỗ trợ trực tiếp vùng đồng bằng sông Cửu Long phát triển kinh tế. Đặc biệt là việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng giao thông, thông qua 7 tuyến cao tốc quy mô liên vùng và dự án đầu tư xây dựng cảng biển quốc tế Trần Đề; mở rộng hệ thống logistics hàng không tại Cần Thơ và một số cảng nội địa. 
Đặc biệt, ngày 17/11 vừa qua dự án đường Vành đai phía Tây Cần Thơ đã tổ chức khởi công xây dựng, công trình có ý nghĩa cả về kinh tế, phát triển đô thị, mỹ quan, sinh kế của người dân và không gian phát triển mới phía Tây TP Cần Thơ; tạo ra quỹ đất để phát triển đô thị, phát triển công nghiệp và các dịch vụ khác. Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cho biết, nhiệm kỳ này, Chính phủ dành khoảng 470.000 tỷ đồng đầu tư cho hạ tầng giao thông cả nước, trong đó tỷ trọng cho vùng đồng bằng sông Cửu Long cũng cao hơn nhiệm kỳ trước và cao nhất từ trước đến nay.

Riêng thành phố Cần Thơ, có thể thấy rõ, thành phố đang làm tốt công tác thu hút đầu tư, quy hoạch hạ tầng đô thị và đẩy mạnh hoàn thiện các tuyến đường giao thông liên tỉnh, liên vùng. Điển hình, thành phố đang đón đầu cơ hội phát triển tăng tốc từ tuyến cao tốc Mỹ Thuận – Cần Thơ, và tuyến cao tốc Châu Đốc – Cần Thơ – Sóc Trăng, hai dự án được Chính phủ cũng như chính quyền các cấp hết sức quan tâm và chỉ đạo khẩn trương thực hiện.
Trong năm 2021 và 2022, thành phố tiếp đón các tập đoàn kinh tế đa ngành về tìm hiểu cơ hội đầu tư cũng như đề xuất triển khai các dự án bất động sản quy mô lớn như Tập đoàn Hòa Phát, Sovico, T&T, Đất Xanh…
Bên cạnh TP Cần Thơ, Hậu Giang cũng là một tỉnh thành đang được giới đầu tư bất động sản quan tâm. Ông có nhận định gì về tiềm năng phát triển bất động sản của tỉnh thành này ở thời điểm hiện tại và trong năm mới 2023?
Hậu Giang có vị trí trung tâm vùng đồng bằng sông Cửu Long, là cửa ngõ kết nối giữa các tỉnh phía Nam Sông Hậu bao gồm Kiên Giang, Cà Mau, Bạc Liêu, Sóc Trăng với phần còn lại. Hiện nay, quỹ đất của Hậu Giang còn nhiều, lại có vị trí tiếp giáp với TP. Cần Thơ – trung tâm vùng đồng bằng sông Cửu Long, gần sân bay, cảng biển… nên tỉnh có nhiều lợi thế trong phát triển bất động sản công nghiệp, đô thị, logistics. 
Hiện nay, việc phát triển đô thị là một trong những trụ cột được Hậu Giang tập trung thu hút đầu tư. Tỉnh thành này đang phấn đấu tăng tỷ lệ đô thị hóa đến năm 2025 đạt tối thiểu 32%. Theo đó, bất động sản đô thị sẽ phát triển, không chỉ ở trung tâm thành phố mà các đô thị vệ tinh kể trên cũng sẽ phát triển đồng đều.
Ngoài ra, tỉnh Hậu Giang còn được hưởng lợi nhiều từ kế hoạch phát triển Tây Nam bộ, trực tiếp hưởng lợi lớn nhất là về giao thông khi nằm ở giao điểm và kết nối với 3 tuyến cao tốc Cần Thơ – Cà Mau; Châu Đốc – Cần Thơ – Sóc Trăng; Hà Tiên – Rạch Giá – Bạc Liêu.

Dù có nhiều tiềm năng nhưng giá bất động sản Hậu Giang hiện nay còn “mềm” so với nơi khác, khu vực cửa ngõ TP Vị Thanh có mức giá khoảng 19 triệu đồng/m²; một số dự án gần khu công nghiệp mức giá trên dưới 10 triệu/m², thấp hơn nhiều so với các thị trường lân cận. Trong bối cảnh các đô thị lớn như Cần Thơ không còn sản phẩm giá rẻ, cho thấy bất động sản Hậu Giang còn nhiều dư địa và triển vọng để đầu tư.
Đến nay, đã có nhiều ông lớn trong ngành bất động sản góp mặt tại Hậu Giang, có thể kể đến là Đất Xanh Group, DIC Group, FLC, Sao Mai Group, Cát Tường, Kinh Bắc, TNG HOLDINGS Việt Nam, Công ty CP Đầu tư ALPHANAM,…

Ngoài TP Cần Thơ và tỉnh Hậu Giang, còn có tỉnh thành nào trong khu vực Tây Nam Bộ đang có nhiều dư địa triển trong thời gian tới, thưa ông?
Khu vực Tây Nam Bộ hiện đang là một thị trường bất động sản giàu tiềm năng và còn nhiều dư địa để tăng trưởng. Bên cạnh thị trường nổi bật như TP. Cần Thơ, Kiên Giang Hậu Giang thì một số địa phương nằm trong kế hoạch đầu tư công sẽ có nhiều tiềm năng, như tỉnh An Giang, Vĩnh Long, Cà Mau, Sóc Trăng.

Theo ông, trong năm 2023, thị trường bất động sản Tây Nam Bộ sẽ có những động lực phát triển mới nào?
Dữ liệu cho thấy, kinh tế Việt Nam đang trong xu hướng phục hồi và tăng trưởng tích cực. Chỉ số GDP đạt 8,83%, vẫn trong kế hoạch kiểm soát lạm phát tốt, giải ngân FDI tốt, tỷ giá đồng USD so với đồng Việt Nam vẫn ở mức 3%, duy trì mức ổn định. Theo đó, bất động sản sẽ lấy lại vị thế cân bằng, phục hồi trong năm 2023. Thời điểm hiện tại, thị trường đang thanh lọc để minh bạch hơn. Trong thời gian tới, với động lực từ các chính sách điều tiết bình ổn của Chính phủ, thị trường bất động sản sẽ nhanh chóng sôi động trở lại.
Cho nên, tôi nghĩ, trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và Tây Nam Bộ nói riêng vẫn sẽ được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố, cụ thể như sau:
Thứ nhất, Nhà nước đang đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, phát triển hạ tầng khu công nghiệp, sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ở những khu vực mới. Cơ sở hạ tầng, giao thông tại khu vực đồng bằng sông Cửu Long hình thành các tuyến đường cao tốc trục dọc – ngang đẩy mạnh tính kết nối. 
Thứ hai là việc thu hút nguồn vốn FDI, đồng bằng sông Cửu Long chiếm trên 8% so với tổng vốn FDI của cả nước, tuy số dự án đầu tư mới không tăng nhưng số dự án điều chỉnh tăng vốn tăng mạnh. Điều đó đã khẳng định lòng tin của doanh nghiệp FDI về môi trường đầu tư tại đây, tạo động lực cho sự phát triển của bất động sản công nghiệp và khu dân cư.

Thứ ba, Nghị quyết của Trung ương đã đưa ra tầm nhìn định hướng những xu thế lớn cho thị trường. Cụ thể, đó là cải thiện tính minh bạch, phát huy tối đa tiềm năng, giá trị đất đai theo hướng thị trường, cạnh tranh, đấu giá, đấu thầu, mở rộng thị trường vốn, nâng cao năng lức cạnh tranh và tính chuyên nghiệp của các doanh nghiệp hoạt động trong ngành kinh doanh và dịch vụ bất động sản.
Đặc biệt, các chuyên gia dự báo, năm 2023 sẽ là thời điểm thông qua Luật Đất đai. Điều này sẽ giúp thị trường bất động sản cả nước nói chung và Tây Nam Bộ nói riêng sẽ sôi động trở lại.
Theo ông, dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản Tây Nam Bộ trong năm 2023 sẽ ra sao? Và phân khúc nào sẽ là điểm sáng của thị trường trong năm 2023?
Trong bối cảnh, hai dòng vốn quan trọng đối với bất động sản là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn thì FDI được cho là điểm sáng của thị trường. Hiện nay, vùng đồng bằng sông Cửu Long chiếm trên 8% so với tổng vốn FDI của cả nước, cùng sự phát triển cơ sở hạ tầng góp phần tạo nên sức hấp dẫn thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài. 
Theo đó, các loại hình bất động sản công nghiệp, bất động sản ven khu công nghiệp, bất động sản dân sinh gần các khu công nghiệp sẽ được quan tâm trong giai đoạn sắp tới. Ngoài ra, trước sự khan hiếm nguồn cung căn hộ ở TP Hồ Chí Minh, thị trường căn hộ ở khu vực Tây Nam Bộ sẽ trở thành xu hướng trong tương lai nhất là phân khúc căn hộ cao cấp và địa phương tiên phong đi đầu sẽ là TP Cần Thơ.

Ông có lời khuyên gì cho các nhà đầu tư đang có ý định đầu tư vào thị trường bất động sản Tây Nam Bộ trong năm 2023?
Thời điểm này là cơ hội cho các chủ đầu tư tận dụng được chính sách và nguồn vốn trong chương trình phục hồi kinh tế, để phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, phục vụ nhu cầu an cư của đại đa số người dân. Đây sẽ là phân khúc đón nhận thanh khoản tích cực, kể cả giai đoạn hiện nay.
Ngoài ra, sản phẩm đất nền vùng ven, gần khu công nghiệp, giá trên 1 tỷ; nhà phố, căn hộ cao cấp trung tâm quận, thành phố trên 2 tỷ, cũng được người mua quan tâm. 
Trong ngắn hạn, nhà đầu tư cũng có cơ hội, khi các nhà phát triển dự án ban hành nhiều chính sách kích cầu hấp dẫn như: chiết khấu, cho vay dài hạn, ân hạn gốc và lãi, trả góp theo tiến độ… giúp nhà đầu tư giảm áp lực tài chính, vẫn có thể sở hữu nhà ở trong tương lai và cân bằng được dòng tiền của mình. Với nhà đầu tư thì đây còn là cơ hội đầu tư sinh lời trên dòng tiền.
Bước sang 2023, các chính sách liên quan đến nguồn vốn, đến đất đai và thị trường bất động sản được hoàn thiện và sớm đi vào thực tiễn, thì thị trường bất động sản Tây Nam bộ sẽ lấy lại đà phục hồi tốt.

Nguồn dothi.reatimes.vn