“Với sự phát triển mới của nhiều loại hình bất động sản cùng nhiều quan hệ pháp luật phát sinh cùng nhu cầu hồi phục thị trường sau giai đoạn dịch bệnh thì cần thiết phải sửa đổi, bổ sung một số vấn đề còn bất cập của Luật kinh doanh bất động sản hiện tại” – TS.LS Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp.
Những bất cập trong Luật kinh doanh bất động sản
Thứ nhất, hiện nay pháp luật vẫn còn đang vướng mắt trong việc hoàn thiện quy định pháp lý để đưa vào kinh doanh như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho BĐS du lịch, nghỉ dưỡng… Theo Luật Kinh doanh BĐS 2014, BĐS được kinh doanh chỉ bao gồm nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất với các quy định khá đầy đủ.
Thứ hai, đối với BĐS hình thành trong tương lai vướn mắc nhiều điều kiện, các doanh nghiệp gặp khó trong việc vay vốn từ ngân hàng. Pháp luật quy định phải có bảo lãnh của ngân hàng, tuy nhiên, có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng. Nguyên nhân, một số chủ đầu tư cho rằng là do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn. Một lý do khác nữa là do các ngân hàng e ngại việc chấp nhận bảo lãnh cho các dự án hình thành trong tương lai, bởi các dự án này còn tồn động nhiều rủi ro, ngân hàng phải chịu trách nhiệm lớn đối với khách hàng trong khi mức phí dịch vụ bảo lãnh chỉ ở mức khiêm tốn.
Thứ ba, hợp đồng kinh doanh bất động sản vẫn còn có sự phân biệt về chủ thể, là rào cản phát triển, nhất là đối với ngành du lịch đầy tiềm năng. Cụ thể, quy định về tổ chức, cá nhân trong nước không bị giới hạn về trường hợp và loại bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua cũng như mục đích sử dụng đối với các bất động sản này. Trong khi đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chịu những hạn chế nhất định.
Thứ tư, nhiều bất cập về huy động vốn trong đầu tư kinh doanh BĐS. Hiện nay có khá nhiều biến tướng của các loại văn bản huy động vốn như hợp đồng vay, cam kết giữ quyền đặt mua, chuyển nhượng, đặt cọc,… tiềm ẩn nhiều nguy cơ mà đến khi phát sinh tranh chấp thì hàng nghìn nhà đầu tư rơi vào cảnh “tiền mất tật mang”. Một số dự án tiến hành huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, nhiều đối tượng có ý đồ xấu chiếm dụng vốn trái phép của nhà đầu tư.
Một số ý kiến góp ý sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản
Mong muốn hoàn thiện pháp luật về nhà ở và khơi thông nguồn lực để thu hút đầu tư. Tại Hội nghị Góp ý sửa đổi Luật Nhà ở – Luật Kinh doanh BĐS, đại diện các cơ quan, chuyên gia, nhà khoa học hàng đầu trong lĩnh vực BĐS, tài chính, pháp ý và Hiệp hội BĐS Việt Nam đã có những ý kiến, đề xuất để thị trường BĐS được đảm bảo thống nhất, đồng bộ; các hoạt động đầu tư, cạnh tranh được diễn ra lành mạnh, công khai minh bạch và bình đẳng để tạo sự phát triển thông suốt cho thị trường, góp phần phát triển kinh tế – xã hội.
– Hoàn thiện khung pháp lý đối với BĐS hình thành trong tương lai, rà soát sửa đổi, bổ sung các quy định về hợp đồng, thanh toán, bàn giao, yêu cầu và trách nhiệm các bên trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Xác định thật rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và có nhiều biện pháp xử lý thật nghiêm khắc các hoạt động kinh doanh giao dịch trái pháp luật, đặc biệt đối với nhà ở xã hội để bảo vệ quyền lợi của khách hàng nói chung, người có thu nhập thấp nói riêng.
– Hoàn thiện quy định pháp luật về việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, giao dịch loại hình bất động sản mới là bất động sản nghỉ dưỡng. Đây được dự đoán sẽ là kênh đầu tư tiềm năng trong tương lai và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch. Hiện nay các quy định pháp luật về xác định quyền sở hữu và giao dịch của loại bất động sản này đang có rất nhiều vướng mắc, cần được tháo gỡ sớm.
– Cần có quy định nhằm bảo đảm tính khả thi của cam kết lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra nhằm tránh trường hợp khi phát sinh tranh chấp do chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về phân chia lợi nhuận thì không có cơ sở để giải quyết thấu đáo.