Người đầu tư BĐS ngoài kinh nghiệm nhìn nhận thị trường thì không thể thiếu nguyên tắc sử dụng vốn vay như thế nào để cân đối tài chính, không rơi vào thế nợ dẫn đến tình trạng bán tháo, thua lỗ.
Thơi điểm cuối năm thị trường BĐS nhộn nhịp các hoạt động tìm kiếm, tham quan BĐS, cũng là giai đoạn mà nhiều người “xuống tiền” mua nhà ở hay đầu tư. Nên người mua cần xem xét thật kỹ tài chính và cân đối cho các khoản vay.
Nguyên tắc một: Xem xét nguồn lực tài chính cá nhân
Khi quyết định mua nhà hay đầu tư, trước hết hãy thống kê số tiền vốn tự có của mình là bao nhiêu. Theo đó sẽ lựa chọn tài sản phù hợp và vừa sức với sức chi trả của mình. Theo lời khuyên của các chuyên gia, không nên đem hết số tiền mình có để bỏ vào BĐS. Phải tính toán, cân nhắc, khoản đầu tư BĐS phải là khoản dôi ra chỉ để đầu tư. Có thể dùng đòn bẩy tài chính – trong đó có khoản vay không phải trả lãi (vay người thân) và khoản vay phải trả lãi (vay ngân hàng).
Liệt kê khả năng vốn của mình và có thể vay thêm khoảng 30%, nếu chưa đủ có thể cân đối 40% giá trị BĐS dự định đầu tư, nhưng hãy lưu ý phải phù hợp với sức chi trả của mình. Trong bất cứ hoàn cảnh nào lựa theo sức của mình để đầu tư an toàn nhất.
Nguyên tắc hai: Nếu mua BĐS, dự án được ưu đãi lãi suất 0%, lưu ý thời điểm tính lãi và khả năng trả lãi
Có khá nhiều người xuống tiền đặt cọc mua dự án bởi những chính sách hấp dẫn về vốn như “ưu đãi lãi suất 0%” . Vì việc cho vay quá dễ dàng nên người mua không suy nghĩ nhiều, mà theo cảm xúc, đặt cọc xuống tiền.
Vấn đề là, hãy lưu ý chính sách này có thời hạn, và cần ghi nhớ thời điểm bắt đầu phải trả lãi là lúc nào. Khi đó, chúng ta sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có khả năng trang trải không? Hoặc nhà này có khả năng cho thuê hay không?
Rất nhiều người đã phải bán tháo BĐS khi hết chính sách ưu đãi 0% do phải đối mặt với sự thật phũ phàng là không biết lấy tiền đâu để trang trải khoản lãi, hoặc do tiền từ cho thuê thấp trong khi tỷ lệ vốn vay lại quá cao nên không đủ chi trả.
Nguyên tắc ba: Tận dụng ưu đãi từ CĐT và lãi suất kép từ ngân hàng
Lãi suất kép được hiểu là việc chúng ta có tiền, dùng thêm đòn bẩy tài chính để đầu tư sinh lời, sau đó thu lãi về và nhập lãi này vào gốc được khoản tiền gốc lớn hơn ban đầu, theo đó vay thêm nhiều hơn ban đầu và đầu tư vào BĐS quy mô lớn hơn ban đầu. Nhờ đó, sẽ sinh ra khoản lợi nhuận nhiều hơn lần trước. Lãi suất kép được coi là con át chủ bài của dân đầu tư sành sỏi, giúp nhân vốn của nhà đầu tư lên nhiều lần.
Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, thị trường BĐS hiện nay lợi thế đang thuộc về người mua nhà, vì thế tận dụng các chính sách ưu đãi về lãi suất từ chủ đầu tư chính là cách mà kiếm lời “ngay thời điểm mua”. Các chủ đầu tư đang có có những chính sách ưu đãi, chiết khấu giảm giá, giãn chế độ thanh toán… mang tới nhiều cơ hội cho khách hàng.
Theo ông Quang, với tài chính khoảng 2-3 tỉ đồng thì nên nghĩ đến việc mua BĐS như căn hộ (có thể cho thuê được). Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng cho rằng, tốt nhất người mua nên hạn chế việc vay ngân hàng, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao, nhất là trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay. Nếu vay, người mua (bao gồm cả người mua ở thực lẫn NĐT) chỉ vay tối đa khoảng 30-40%. Bởi việc trả lãi vay cho ngân hàng, nhất là thời điểm khó khăn là rất khó cho người vay.
Nguyên tắc bốn: Chỉ nên bỏ ra 10-30% trên tổng giá trị bất động sản.
Theo các chuyên gia, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là một trong những chiến lược của các nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường bất động sản. Đòn bẩy được tạo ra bằng cách sử dụng vốn vay làm nguồn tài trợ khi đầu tư, cho phép khách hàng mua được một tài sản giá trị lớn hơn, qua đó tối ưu tỷ suất lợi nhuận so với việc bỏ ra 100% giá trị tài sản.
Thông thường, khi sử dụng đòn bẩy tài chính, khách hàng chỉ phải bỏ ra 10-30% trên tổng giá trị bất động sản. Theo ước tính, thời gian gần đây, lượng khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính khi đầu tư bất động sản gia tăng. Tuy nhiên, dù ở thời điểm nào cũng không nên vay quá 50% giá trị tài sản, tỉ lệ vay dưới 30% vẫn là an toàn nhất.
Đồng thời, NĐT cũng cần xem xét khả năng sinh dòng tiền của BĐS. Khả năng sinh dòng tiền của BĐS nghĩa là dòng tiền thu được từ cho thuê chính BĐS đó. Có thể là cho thuê nhà, cho thuê văn phòng, cho thuê căn hộ, cho thuê shop house, cho thuê nhà xưởng, cho thuê kho bãi,… Thông thường, khoản tiền này được thanh toán định kỳ 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng tuỳ theo thoả thuận.
Nếu BĐS không sinh dòng tiền, tốt nhất không nên sử dụng vốn vay. Nếu đầu tư BĐS chuyên nghiệp, sẽ có quỹ phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn, và ngắn hạn. Với những BĐS đầu tư trung – dài hạn thì rủi ro cơ chế khá cao. Nếu BĐS không khai thác cho thuê được thì không nên sử dụng vốn vay, hoặc nếu có thì sử dụng rất ít và dùng tiền tích luỹ để trả dần lãi gốc.
Nguyên tắc năm: Lưu ý việc lướt sóng
Theo TS Sử Ngọc Khương, để tận dụng những lợi thế của thị trường, cũng như tránh những rủi ro không đáng có, nếu nhà đầu tư mua bất động sản để ở/sinh sống thì cũng cần cân nhắc để mua. Nếu các nhà đầu tư lướt sóng, đầu tư ngắn hạn thì cũng cần cân nhắc lại phương án kinh doanh cũng như giảm thiểu kỳ vọng vì thị trường bây giờ không phải kiểu lướt sóng của nhiều năm trước nữa. Do vậy cần phải cẩn thận, kết hợp với giảm thiểu sử dụng đòn bẩy tài chính để vay ngân hàng khi mà thời gian chờ đợi quá lâu thì công việc lướt sóng của chúng ta sẽ bị hạn chế bởi vì tiền lãi gia tăng nhưng biên độ lợi nhuận lại không bù đắp được số tiền lãi đó. Đây là câu chuyện mà các nhà đầu tư lướt sóng và ngắn hạn cũng cần cân nhắc.