Tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần III diễn ra tại Hà Nội ngày 10/03/2023 vừa qua, các nhà khoa học, chuyên gia đầu ngành đã có những phân tích, đánh giá, đề xuất giải pháp cho thị trường bất động sản (BĐS).
Các vấn đề tham luận trong diễn đàn
Nối tiếp sự thành công của sự kiện năm trước, Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân năm nay tiếp tục được tổ chức với sự tham gia, thảo luận của các chuyên gia, nhà quản lý và lãnh đạo cấp cao các doanh nghiệp BĐS về các vấn đề “nóng” của thị trường nhằm nhận diện những nút thắt về pháp lý, nguồn vốn, chính sách phát triển nhà ở xã hội… Qua đó đề xuất các giải pháp phù hợp để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và đưa ra những dự báo về xu hướng, triển vọng và cơ hội đầu tư để hướng tới phát huy nội lực của BĐS Việt Nam trong năm 2023 và giai đoạn tới.
Diễn đàn có sự tham gia tham luận của TS. Vũ Tiến Lộc – Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam với tham luận: Thị trường BĐS Việt Nam – Khó khăn, vướng mắc và giải pháp trong bối cảnh mới; TS. Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV với tham luận: Cơ hội và thách thức đối với thị trường BĐS Việt Nam năm 2023 – nhìn từ vấn đề dòng vốn; PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến – Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội với tham luận: Hoàn thiện thể chế để phát triển thị trường BĐS – nhìn từ việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS; ông Trần Quang Trung – Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing với tham luận: Điểm sáng thị trường, cơ hội đầu tư trong bối cảnh mới.
Đặc biệt là phần tọa đàm cấp cao dưới sự điều phối của TS. Nguyễn Minh Phong – Chuyên gia kinh tế và tham gia thảo luận, đóng góp ý kiến của ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, TS. Vũ Đình Ánh – chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh – Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Trần Kim Chung – nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu – Chủ tịch HĐQT GP Invest, ông Đỗ Viết Chiến – Phó Chủ tịch thường trực thứ 2 Hiệp hội BĐS Việt Nam – Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS.
Tọa đàm xoay quanh 3 nội dung chính: Trọng tâm phản ứng chính sách để phục hồi và phát triển thị trường BĐS trong bối cảnh hiện nay; trái phiếu doanh nghiệp BĐS: từ chính sách cho doanh nghiệp đến giải pháp khôi phục niềm tin cho nhà đầu tư; chính sách thúc đẩy hiệu quả các gói tín dụng cho nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.
Nhìn nhận vai trò của bất động sản đối với nền kinh tế
Chia sẻ tại Diễn đàn, TS. Cấn Văn Lực đã chỉ ra 3 vấn đề tác động đến mục tiêu tăng trưởng trong năm nay gồm: (1) khả năng suy thoái kinh tế toàn cầu nhưng đang ở mức độ nhẹ nhưng điều này tác động tới Việt Nam khá lớn về đầu tư, xuất khẩu và du lịch; (2) Trung Quốc đã mở cửa trở lại nhưng vẫn tăng trưởng chậm, những khó khăn trên thị trường Trung Quốc đã tác động rất lớn đến Việt Nam; (3) thị trường tài chính tiền tệ toàn cầu bất ổn tương đối, mặc dù tình hình đã nhẹ nhàng hơn rất nhiều so với năm ngoái nhưng nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ, doanh nghiệp, hộ gia đình vẫn rất lớn. Để nước ta đạt mức tăng trưởng dưới 6% trong năm 2023, vai trò của bất động sản vô cùng quan trọng.
BĐS là một trong những ngành đặc biệt vì có liên quan mật thiết đến 35 ngành nghề, lĩnh vực khác nhau, chủ yếu là xây dựng, du lịch, lưu trú và tài chính – ngân hàng. Những năm qua, bất động sản đã tận dụng rất tốt mọi nguồn lực từ vốn đầu tư nước ngoài, tín dụng ngân hàng, ngân sách nhà nước, huy động vốn từ thị trường cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, vốn tự có… để gia tăng giá trị, phát huy vai trò và đóng góp to lớn vào ngân sách Nhà nước.
Năm 2022, với nguồn vốn tư nhân: số doanh nghiệp kinh doanh BĐS thành lập mới là 8.593 (tăng 13,7%), tổng vốn đăng ký 458 nghìn tỷ và hơn 2.000 doanh nghiệp hoạt động trở lại sau đại dịch tăng 56,7% so với cùng kỳ 2021. Vốn tín dụng BĐS tăng khoảng 24% so với cuối năm 2021 với tổng dư nợ khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ của nền kinh tế; trong đó, cho vay nhà ở ước đạt 68,72%, còn lại là tín dụng kinh doanh BĐS chiếm khoảng 31,28% (theo NHNN, Bộ Xây dựng). Vốn FDI: tổng vốn đăng ký mới và góp vốn, mua cổ phần vào BĐS đạt gần 4,45 tỷ USD (chiếm 16,1% tổng vốn FDI đăng ký), BĐS đứng thứ 2 cả nước về thu hút FDI. Huy động vốn từ việc phát hành trái phiếu: toàn thị trường phát hành 338 nghìn tỷ đồng; trong đó doanh nghiệp BĐS phát hành 67 nghìn tỷ, chiếm 20,5%, xếp thứ 2 cả nước (theo VBMA).
Năm 2022, BĐS là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị, xếp thứ 2 cả nước về thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Luỹ kế đến hết năm 2022, vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đạt gần 66,2 tỷ USD, chiếm 15,1% tổng vốn FDI đăng ký. Ngành kinh doanh BĐS và xây dựng đóng góp gần 10% GDP cả nước. Có thể nói, đây vừa là thành tựu vượt bậc và cũng là nội lực giúp bất động sản vẫn đứng vững trong cơ cấu nền kinh tế mặc dù đang đối mặt với nhiều thách thức, trong đó dòng vốn là nút thắt lớn.
Nguồn vốn đối với thị trường bất động sản
Hiện nay Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan quản lý đang nỗ lực gỡ khó bằng việc ban hành nhiều chính sách, đưa ra các kiến nghị, đề xuất, giải pháp đưa thị trường bất động sản vượt qua thách thức, góp phần vực dậy nền kinh tế.
Từ cuối năm 2022, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản với nhiệm vụ chính là rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản, thí điểm tại Hà Nội, TP.HCM và một số địa phương; đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, chương trình phục hồi, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà Nước công bố mức tăng trưởng tín dụng năm nay sẽ vào khoảng 14 – 15%, ưu tiên cho lĩnh vực sản xuất – kinh doanh. Đây là tín hiệu rất đáng mừng mở ra cơ hội phục hồi và tái sản xuất của các doanh nghiệp, trong đó có lĩnh vực BĐS.
Mới đây, Bộ Xây dựng vừa có thông tin sẽ phối hợp với Ngân hàng Nhà nước triển khai gói tín dụng 120.000 nghìn tỷ đồng sau khi có quyết nghị của Chính phủ. Được biết, mức lãi suất của gói này sẽ thấp hơn từ 1,5 – 2% so với mức cho vay thông thường của các ngân hàng, quy mô có thể tăng lên nếu có thêm ngân hàng thương mại đủ điều kiện tham gia.
Đồng hành cùng doanh nghiệp vượt qua khó khăn, từ những ngày đầu tháng 3, các ngân hàng quốc doanh và ngân hàng thương mại cũng đã công bố giảm lãi suất tiền gửi bình quân khoảng 0,4% so với cuối năm 2022. Việc đồng loạt giảm lãi suất tiền gửi của các ngân hàng được xem là động thái đầu tiên để giảm lãi suất cho vay.
Ngày 5/3 vừa qua, Nhà nước đã ban hành Nghị định 08 cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể đàm phán với trái chủ thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác theo đúng quy định của pháp luật liên quan. Ngoài ra cũng có thể thương lượng để gia hạn thời gian thanh toán cho trái chủ thêm 2 năm. Đây không chỉ là tin vui cho thị trường trái phiếu mà bất động sản cũng được hưởng lợi khi 1 trong các kênh huy động vốn chủ yếu dần “hồi phục công lực”.
Ngoài ra, không ít doanh nghiệp BĐS cũng chủ động và quyết liệt vượt khó bằng cách tái cơ cấu, thay đổi chính sách, chuyển hướng phát triển dự án để phù hợp với xu hướng thị trường, từng bước đưa doanh nghiệp phục hồi và phát triển.
Bất động sản Cần Thơ khởi sắc
Thị trường BĐS Cần Thơ đã bắt đầu khởi sắc trở lại. Theo Sở Xây dựng Cần Thơ, thời điểm từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường BĐS Cần Thơ có xu hướng “lội ngược dòng” khi giao dịch vẫn sôi động với nguồn cung và sức mua mới đến từ các hoạt động đầu tư công.
Hiện nay, TP Cần Thơ đã triển khai hàng loạt dự án nâng cấp đô thị với tổng mức đầu tư lên đến hơn 7.000 tỷ đồng đang được đồng loạt triển khai. Công tác giải phóng mặt bằng các tuyến cao tốc thuộc tuyến đường bộ cao tốc Bắc – Nam phía Đông, đường vành đai phía Tây và nhiều tuyến đường khác với tổng mức đầu tư trên 10.000 tỷ đồng cũng đang được gấp rút thực hiện.
Dự kiến trong tháng 4 năm nay, cao tốc Mỹ Thuận – Cần Thơ sẽ đưa vào khai thác và sử dụng; cao tốc Cần Thơ – Cà Mau đã được khởi công hồi tháng 1 năm nay, dự kiến cơ bản hoàn thành năm 2025, đưa vào sử dụng năm 2026; cao tốc Châu Đốc – Cần Thơ – Sóc Trăng dự kiến khởi công vào ngày 30/6/2023, dự kiến hoàn thành toàn tuyến vào năm 2026, đưa vào khai thác năm 2027. Tuyến đường sắt TP HCM – Cần Thơ dài khoảng 174km vừa được Bộ GTVT đặt ra cho Ban quản lý dự án đường sắt – đơn vị được giao lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Dự án đường sắt TP.HCM – Cần Thơ và trình hồ sơ trong tháng 03/2023.
Đầu tư vào hạ tầng giao thông, nâng cấp diện mạo đô thị thành phố chính là mở ra không gian phát triển, thu hút nhà đầu tư, doanh nghiệp, thu hút dân cư, từ đó thúc đẩy kinh tế – xã hội TP Cần Thơ phát triển – xứng tầm thành phố trung ương của Việt Nam, đồng thời tạo tiền đề cho lĩnh vực bất động sản tăng trưởng bứt phá. Đây chính là lý do bất động sản Cần Thơ vẫn nhận được sự quan tâm rất lớn từ nhà đầu tư, người mua ở, kinh doanh mặc dù thị trường giao dịch khá trầm lắng. Họ nhìn ra được cơ hội trong thách thức, thấy được triển vọng trong hiện tại.
Bất chấp thị trường cả nước đang gặp khó về dòng vốn, theo Sở Xây dựng TP Cần Thơ, từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường BĐS Cần Thơ vẫn sôi động với nguồn cung và sức mua mới. Đối với đất nền, nếu như trong năm 2021 chỉ có hơn 6.000 nền được giao dịch thì sang năm 2022 con số này đã tăng lên 8.237 nền được giao dịch thành công. Đối với căn hộ chung cư, trong năm 2021 chỉ có 221 căn hộ được giao dịch nhưng năm 2022, số căn hộ tăng gấp 5 lần lên mức gần 1.200 căn hộ. Đối với nhà ở riêng lẻ, năm 2022 đã giao dịch 2.758 căn nhà. Đối với phân khúc nhà ở thương mại do số lượng dự án đủ điều kiện mở bán không nhiều, giá cao nên giao dịch thấp, tuy nhiên, do nhu cầu kinh doanh tăng mạnh sau dịch COVID-19, giao dịch mặt bằng cho thuê tăng ở tất cả phân khúc.
Phù hợp với xu hướng của thị trường, thị hiếu nhà đầu tư, người mua ở, một số dự án thuộc phân khúc nhà ở với dòng sản phẩm đất nền, căn hộ chung cư đang rất được ưa chuộng trên thị trường. Phát sinh giao dịch chủ yếu ở các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý đầy đủ, vị trí tốt, nhiều tiện ích hiện đại, chính sách hấp dẫn, chiết khấu cao và đặc biệt là mức giá phù hợp tài chính người dân Cần Thơ.
Phân khúc căn hộ chung cư trên địa bàn TP Cần Thơ từ đầu năm 2023 đến nay chưa ghi nhận giao dịch sơ cấp, bởi phần lớn là các chung cư đã hiện hữu. Tuy nhiên, dự kiến trong quý 2, quý 3 năm nay, sẽ có dự án căn hộ chung cư phân khúc cao cấp mới, dành cho giới chuyên gia, doanh nhân thành đạt tại TP Cần Thơ.
Dòng vốn chính là nút thắt quan trọng tác động rất lớn đến sự phục hồi nền kinh tế nói chung, khơi thông của thị trường BĐS nói riêng. Từ trong thách thức, thị trường BĐS ngày càng “trưởng thành” hơn, vững mạnh hơn. Với sự nỗ lực “giải cứu” của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và từ chính năng lực vận hành của các doanh nghiệp BĐS, thị trường BĐS sẽ nhanh chóng trở mình và tăng trưởng mạnh mẽ hơn.